Tu o la tua società siete proprietari di un immobile e desiderate venderlo? Oppure, vorresti concederlo in locazione ma la tua controparte contrattuale ti ha proposto un contratto di rent to buy?
Sono Erika Bonollo, avvocato che presta consulenza ad imprese e professionisti e, in questo articolo, esploreremo il funzionamento del contratto di rent to buy, i vantaggi per le parti e alcuni aspetti legali da considerare.
Come funziona Rent to buy
“Rent – to – buy”
Il rent to buy è un contratto che combina il contratto di locazione con quello di compravendita e si articola in due fasi.
- Concessione in godimento del bene verso il pagamento di un canone: per effetto della stipula del contratto sorge a carico del proprietario dell’immobile (detto anche concedente) l’obbligo di consegnarlo al conduttore mentre a carico di quest’ultimo sorge l’obbligo di pagare il canone pattuito.
- La seconda fase, del tutto eventuale, è quella della vendita dell’immobile dal proprietario / concedente al conduttore / acquirente.
Si tratta di un contratto che consente l’immediata fruizione dell’immobile e differisce nel tempo gli effetti finali di un’operazione di trasferimento della proprietà. L’effetto traslativo, tuttavia, non si produce automaticamente al termine del periodo convenuto ma è riconosciuto al conduttore la libertà di scegliere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando l’obbligo del concedente di procedere alla vendita nel caso in cui il conduttore lo desideri).
Il canone
Il canone che il conduttore / acquirente è tenuto a versare al proprietario / concedente, comprende:
- una parte, quale corrispettivo del godimento dell’immobile, come avviene nel caso di un normale contratto di locazione;
- un’altra parte, in conto di prezzo del futuro ed eventuale acquisto. In sostanza, è come se il conduttore / acquirente versasse periodicamente dei piccoli anticipi sul prezzo di acquisto.
“…To buy” or not?
Dopo il periodo di tempo predeterminato, il conduttore / acquirente può decidere:
- di acquistare il bene, pagando un importo decurtato di quella parte di prezzo già pagato attraverso il canone periodico;
- non acquistare il bene. In tal caso il proprietario / concedente sarà tenuto a restituire al conduttore / acquirente la quota di canone imputata ad acconto prezzo.
Desideri avere maggiori informazioni?
Pro e contro rent to buy
Vantaggi rent to buy
I vantaggi legati alla stipula del contratto di rent to buy sono molteplici.
Per il conduttore / acquirente, il contratto rent to buy permette di (a) occupare l’immobile senza dover affrontare immediatamente l’acquisto, pagandone il prezzo in modo dilazionato e dando tempo per ottenere un eventuale mutuo o risolvere altre questioni finanziarie e (b) rimandare la decisione se acquistare o meno l’immobile dopo averne goduto per un periodo di tempo.
Al proprietario / concedente, invece, il contratto di rent to buy consente di mettere a rendita l’immobile, evitando le spese da invenduto.
Contro
Come abbiamo visto, il contratto di rent to buy presenta aspetti vantaggiosi per ambo le parti ma, ad uno sguardo critico, il proprietario / concedente deve tenere in considerazione alcuni aspetti potenzialmente svantaggiosi. Vediamone alcuni insieme.
- Il contratto di rent to buy è soggetto a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari. Ciò comporta innanzitutto la stipula del contratto per atto notarile e, in secondo luogo, il fatto che – attraverso la trascrizione – il conduttore / acquirente “prenota” il suo eventuale acquisto. Dunque, un possibile problema potrebbe essere legato al fatto che – nel caso in cui il proprietario / concedente trovasse un altro acquirente per quell’immobile – occorre comunque attendere il decorso del periodo di tempo in cui il conduttore ha diritto di goderne.
- Nel caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di acquistare l’immobile (e desideri quindi restituirlo), il proprietario / concedente deve restituirgli almeno una parte del canone che veniva imputato a prezzo.
- La disciplina sul rent to buy richiama una serie di disposizioni di favore per il conduttore / acquirente, tra le quali: (i) gli attribuisce un privilegio speciale sull’immobile a garanzia dei crediti derivanti dall’inadempimento del proprietario / concedente per cui, in caso di contenzioso tra proprietario / concedente ed il conduttore / acquirente, quest’ultimo potrebbe quindi assoggettare l’immobile ad azioni esecutive o cautelari e (ii) in secondo luogo, la legge prevede l’applicazione del rimedio di cui all’art. 2932 c.c. Ciò significa che, se il conduttore / acquirente alla scadenza pattuita volesse esercitare il suo diritto di acquisto ma il proprietario / concedente avesse nel frattempo cambiato idea e non volesse più trasferirgli la proprietà, il conduttore / acquirente potrebbe agire in giudizio per ottenere il trasferimento della proprietà.
In conclusione
Il contratto di rent to buy rappresenta una soluzione innovativa e flessibile per l’acquisto di immobili, offrendo benefici sia per i proprietari / concedenti che per i conduttori / acquirenti. Tuttavia, come abbiamo accennato, presenta anche specifiche ripercussioni legali che necessitano di una valutazione accurata.
Se stai considerando questa fattispecie contrattuale, è importante avvalersi del supporto di un avvocato esperto che possa innanzitutto aiutarti a capire quale fattispecie contrattuale è più adatta alle tue esigenze e sappia, poi, redigere il contratto in conformità alle stesse.
Se stai pensando di stipulare un contratto di rent to buy o vuoi maggiori informazioni su come tutelare i tuoi interessi, non esitare a contattarmi per una consulenza personalizzata. Sarò lieta di assisterti passo dopo passo.
